2014年，中國產業地產曾經迎來一輪風生水起的民營企業赴港IPO的“上市季”，光谷聯合（后改名為“中電光谷”）、億達中國、宏泰發展、毅德控股、五洲國際接連掛牌港交所。不過，直到如今，這批民營產業地產商依然沒有獲得海外投資者的認可，不僅估值低迷，再融資功能缺失，更有億達中國和五洲國際這樣深陷財務危機的案例。

　　隨后5年時間，A股逐漸迎來了國資產業地產上市之春，掀起了第二輪的資本市場上市季，不過這一季唱主角的基本都是國資背景深厚的國企，差不多是每年一家的節奏：

　　上海臨港2015年借殼上市成功，招商蛇口2015年底吸收合并重組上市，武侯高新2017年新三板上市，南山控股2018年換股吸收合并深基地B（寶灣物流）上市......其中也包括已經獲得批文但遲遲無法掛牌的中新集團（CSSD）和借殼上市胎死腹中的深投控（深灣科技）。

　　上述國企名單中，有4家都是政府園區平臺公司，這背后并非偶然。如今從中央到地方政府都在大力扶持實體經濟的核心載體——產業園區，開發運營園區的國資子弟兵們在符合條件的情況下，自然也應該是獲得資本市場優先扶助的標的，尤其還順便完成了國資國企改革的任務，就像上海臨港和武侯高新一樣，一舉雙得。

　　其實，不僅是上述剛剛登陸資本市場的新兵，就連老一批產業地產上市國企如張江高科、東湖高新等也都在政策利好和自身戰略轉型中迎來了資本市場全新的估值風口。

　　2019年5月28日，經李克強總理簽批，國務院正式印發《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》，其中就明確支持對有條件的經開區開發建設主體進行資產重組、股權結構調整優化，引入民營資本和外國投資者，開發運營特色產業園區，并在準入、投融資和服務便利化等方面給予支持，尤其是積極支持其IPO上市——這無疑是一個相當明顯的信號，預計未來可能會有更多國資產業地產商——尤其是市屬工投、產投和區屬園區開發平臺類公司逐步走向資本市場。

　　6月26日，安徽省第一家房地產上市公司合肥城建（002208.SZ）發布了《發行股份購買資產并募集配套資金》（下稱“草案”），擬以發行股份方式作價12.86億元收購合肥工業投資控股（下稱“合肥工投”）旗下的合肥工投工業科技發展公司（下稱“工投科技”）100%股權，從而實現主營業務從房地產領域向產業地產領域的首次拓展，同時這也是合肥市2019年市級國資國企改革的一出重頭戲。

　　這次重組的對標對象非常豐富：

　　在“國資國企改革+借殼上市”層面，可以對標2015年借殼自儀股份上市的上海臨港，二者的相同之處都是市國資委旗下的園區開發旗艦平臺；

　　在業務拓展到“房地產+園區”層面，則可以對標2015年合并吸收重組上市的招商蛇口和2018年合并吸收重組上市的南山控股，以及兩家并未成功的重組案例中新集團與深投控。

　　2008年上市的合肥城建主營房地產業務，旗下有住宅和商業兩個板塊，輻射安徽合肥、巢湖、肥東、肥西、蚌埠、宣城、廣德、海南三亞等地，也是安徽省最早具有國家一級開發資質、AAA 級信用評價等級和第一家上市的房地產企業。

　　截至2018年度，合肥城建總資產128.13億元，凈資產19.97億元，負債率84.42%，營收19.71億元，凈利潤2.94億元。2017、2018年度的毛利率分別是26.92%和46.35%，波動較大。

　　合肥城建表示，由于房地產調控政策的實施和傳統住宅地產集中度提升及激烈的市場競爭，單一的業態模式和同質化服務面臨很大的壓力，本次收購工投科技，就是為了抓住產業地產快速發展的機遇，實現房地產與產業地產的深度融合與優勢互補，形成“園區開發+地產配套”雙輪驅動模式，豐富業態模式，優化產品結構，搶占我國新型城鎮化和工業轉型升級的“產城融合”戰略制高點。

　　此前，作為本土國資房地產龍頭，合肥城建積累了不錯的市場口碑與發展優勢，但隨著近年來合肥房價快速上漲，市場化的品牌開發商蜂擁進入合肥，競爭趨于白熱化，地王頻出，合肥城建的優勢地位逐漸喪失，想要逆勢突圍，只能選擇資產整合的差異化發展之路，進入受到熱捧的產業地產業務領域，而同根生的合肥工投自然就成為了不二選擇。

　　2007年成立的工投科技與合肥城建同屬一個實際控制人——合肥市國資委，是合肥工投旗下從事標準化廠房建設、銷售、租賃和綜合服務的工業地產綜合運營商，定位于“安徽省領軍的科技產業園綜合運營服務商”。合肥工投則隸屬于合肥市國資委旗下的合肥產投集團。

　　從“草案”披露的信息來看，目前工投科技手中共計開發及待開發16個產業地產項目，主要位于安徽合肥、巢湖、阜陽、蚌埠、潁上、壽縣、舒城、定遠等地，包括立恒工業廣場、興廬科技產業園、廬江科技產業園、巢湖科技創新園、阜陽中小企業園、廬江創新產業園、長臨河科創小鎮（啟動區）、合肥金融生態城等項目，總建筑面積達377.51萬平方米，產品以標準廠房為主，土地性質大部分為工業用地，少量為科商務及科教用地；此外還包括為一些大中型客戶提供的定制化廠房開發服務。

　　縱觀目前A股乃至港股，雖然有27家產業地產上市公司，但是以規模化標準廠房開發銷售為重要業務的公司只有上海臨港和東湖高新。

　　2017年、2018年，工投科技分別實現營業收入5.44億元、5.91億元，其中90%左右都是廠房銷售，毛利率基本在38%左右，非常穩定，實現凈利潤分別為1.16億元、1.02億元，目前負債率為60.88%。

　　可以看出，如果將工投科技注入到合肥城建，一方面對營收和利潤是一個比較不錯的補充，另一方面則能夠降低負債率，提升毛利率水平，進一步穩定業績和財務水平。

　　本次交易還涉及向不超過10名符合條件的特定投資者非公開發行股份募集配套資金，募集配套資金總額不超過10億元，用于投資建設工業科技“立恒工業廣場（D區）項目”、“創智天地標準化廠房項目三期”、“合肥智慧產業園B區項目”、“環巢湖科技創新走廊——長臨河科創小鎮（啟動區）項目”及支付本次交易中介機構費用。

　　另外，由于工投科技作為市級政府平臺公司，在開發產業園區的同時還配套開發了一部分公益性質的公租房。考慮到這種沒有收益的公益資產不適宜注入上市公司，在本次交易前，這部分公租房將采取無償劃轉+協議轉讓的方式剝離到合肥工投。

　　草案顯示，截至2018年12月31日，工投科技整體評估值為15.43億元，在扣除無償劃轉公租房賬面凈值和增值稅費金額以及分紅金額后確定為12.86億元，合肥城建全部以發行股份的方式支付本次重組的全部交易對價。因此，本次交易重組結束后，合肥城建原來的大股東興泰集團持股占比將由57.9%降低到42.84%，而合肥工投則以26.02%的持股成為合肥城建的第二大股東。由于二者實際控制人都是合肥市國資委，本次重組實際上還進一步加強了合肥市國資委對上市公司的控制力度。

　　按照合肥市國資委的國資國企改革頂層設計框架，將推動合肥產投集團由國有工業企業改革改制平臺向重大產業項目投資運營平臺轉變，推動工投科技由標準化廠房建設企業向中小企業孵化培育平臺轉變，從而實現國有資本的優化配置，進一步助推合肥市產業轉型升級發展。